公积金.公积金贷款比商贷划算?看来你对房贷的误解很深啊!

浏览量:569 发布于:2020-05-22

贷款买房的时候,大家普遍认为能选择纯公积金贷款,就不要选择商贷。原因很简单,公积金贷款的利率相当的低,目前郑州五年以内2.75%、五年以上3.25%。而商业贷款呢?基準利率就有4.95%了,更何况今年利率早已上调。

这样算当然没问题,但买房从来就不是只算个利率这幺简单。今天咱们就一起来算一算,纯公积金贷款和纯商业贷看哪个更划算。

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2016年郑州公积金贷款政策进行调整,规定夫妻双方均在郑州市级住房公积金缴存6个月以上、购买郑州市区内住房、首次申请贷款的,贷款金额不超过60万元;其他情况申请贷款的,贷款金额统一不超过40万元。

同时,贷款金额不超过缴存余额的规定倍数。根据住房公积金缴存账户余额和缴存时间确定单笔贷款金额,具体计算公式如下:贷款金额≤缴存账户余额×(14+已缴存年数)。

并且月还款额不超过家庭收入的60%。其中,月还款额按借款人最长贷款年限计算。家庭收入为借款人及配偶(或共有人)近6期住房公积金平均缴存基数之和(含其他管理机构缴存基数)。

也就是说,在目前的郑州,你如果想单纯用公积金购房,按照最理想的情况计算,你最多也只能贷款60万元。公积金贷款额度如此之低,选择纯公积金贷款就意味着你能买的房子总价更低,面积更小。虽然压力更小,但除非首付足够多,否则可选择性是很小的。

举例来说,按照目前郑州的规定,使用住房公积金贷款购买家庭首套住房,所购房产为期房的,贷款金额不得高于所购房产总价的80%。如果8成贷款全部选择公积金贷款,大概只能买到总价在75万左右的房子,这个价格在目前的郑州,除非是特别偏远的区域,否则连一套普普通通的两房都买不到。

那幺你也许会说,我可以提高首付比例啊!那我们就再来算一笔账。

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我们按照购买一套均价1.4万/㎡、建面约90㎡的房子来计算,购房款总计需要126万元。如果单纯採用公积金贷款,那幺就按照最高贷款额度60万来算,首付还需要66万;如果我们选择商业贷款购买同样一套房子,首付三成需要37.8万,我们就按照首付38万计算好了,那幺需要贷款88万元。那幺我们会得出以下结果↓↓↓

看上去公积金贷款完胜是不是?但是请不要忽略一点,那就是用公积金贷款首付需要比用商业贷款首付多付28万元!

如果在贷款的30年期间,我们拿这28万元来理财没我们能收穫多少呢?目前一年期及以上理财年化收益多在5%以上,我们就按照年化收益5%计算,28万元理财30年后的纯收益是964719.4元,而纯公积金贷款比纯商业贷款总共少支付556906.87元,这样一对比,选择纯商业贷款反而收益更多!更何况有多少人能够拿得出66万元的首付呢?

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根据今天的计算,我们可以发现,如果你买房是短期行为,到手5年后就换房,那幺公积金贷款还是比较划算的,但事实上很多使用公积金贷款的人都是刚需,5年就换房的人还是相当少的,更别说现在热门城市的政策是「认房又认贷」了。

因此好房小编的建议是,用商业贷款买房,再提取公积金还贷,是更明智的选择,而不是直接用公积金贷款买房。

用商贷买房是因为商贷能贷到更多钱,才能买到面积更大、户型更好、地段更优的房子。提取公积金还贷不仅能降低你的购房负担,而且目前郑州还允许你同时提取家属的公积金,这样一来等于盘活了全家人的公积金。

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